Emlak piyasasında artan fiyatlar yeni problemleri beraberinde getirdi.
Kira fiyatları o kadar süratle arttı ki konutunda kiracısı olan mesken sahipleri kendi aldıkları kirayı artırmak ve tahliye de dahil birçok soruya yanıt aramaya başladı.
Kira fiyatlarının içinde kiracı varken artırmak isteyenlerin sorularına ışık tutmak için Avukat Burak Başkan’dan bilgi aldık.
“Aldığınız konutta kiracı varsa kolay çıkartamazsınız”
Kiralanan konutun kiracı varken satılmasının sonuçlarını Ensonhabar’e aktaran Avukat Burak Başkan, “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa nazaran kira kontratının kurulmasından sonra mülk sahibinin el değiştirmesi, yeni malikin kira kontratının tarafı olmasını sağlar. Bu uygulama kiracıyı korumak gayeli yapılmıştır. Kiralanan yeri alacak olan malik konutta kiracı olup olmadığına dikkat etmelidir zira konutu satın aldıktan sonra isteğine nazaran kiracıyı çıkartamayacaktır.” açıklamasında bulundu.
“Konuttan tahliyenin şartları var”
Önder, yeni malikin kiracıyı konuttan tahliyesini talep edebilmesinin şartları olduğunu belirterek “TBK 351. hususu kapsamında yeni malik konutu kullanma zorunluluğunda ise konutu satın aldıktan sonraki bir ay içerisinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve altı ay sonrasında dava açarak kira mukavelesini sona erdirmelidir. Bir başka seçenek ise yeni malik kiralananı tahliye talebini konutu kullanma mecburiliği varsa, mukavele mühletinin bitiminden sonra bir ay içerisinde açacağı dava ile öne sürebilir. Pek olağan, kiracı da hala kontratın devam ediyor olması sebebiyle yeni malike karşı kontrattan kaynaklı sorumlulukları motamot devam eder. Bilhassa de konutun satıldığını biliyorsa kira bedelini bundan sonra satın alan bireye göndermekle yükümlüdür.” şeklinde bilgi verdi.
“Mirasçılar mukavelenin tarafı olur”
Kiralayanın vefatı durumunda ise kiralayan kişinin yasal mirasçıları mukavelenin tarafı haline geleceğini belirten Lider, “Kiralanan konutu satın alan yeni malikin durumundan farklı olarak bir ay içerisinde bildirim yapıp altı ay sonra tahliye davası açma hakları bulunmamaktadır. Mirasçıların, kiracının meskenden taliyesini talep edebilme imkanı yalnızca mirasçıların konutu satıp haklarına düşeni paylaşmak istemesi durumunda ortaya çıkabilir. Mirasçılar, ölen kişinin halefi oldukları için zati yeni malik sıfatında olmazlar.” dedi.
“Miras devrolduğunda kira mukavelesi motamot devam eder”
Mirasla devalınan konuttaki kiracı ile yasal ilgilerin evvelki mukavelenin devamı niteliğinde sayılacağı belirten Başkan, bu bahse da şu sözlerle açıklık getirdi:
“Yani konutun yeni maliki olması ya da miras yoluyla konutun sahibinin değişmesi durumlarında üstte bahsettiğimiz özel durumlar dışarısında kira mukavelesi motamot devam etmektedir. Hak kaybı yaşamamak için kira kontratına tabi mühletler de kira kontratını yenilemeye gerek olmadığı için birebir mukavelenin tarihlerine nazaran işlemektedir. Bu durumda yeni malik kira kontratına ters davranılabileceğini yahut mukavelenin yeni maliki bağlamadığını tez edemez.”
“Miras kalan konuttaki kiracının kontrat mühleti meskene girdiği birinci günden sayılacak”
Yayınımıza gelen sorulardan birisi olan “5 yılını dolduran kiracının kirası yükseliyor ve 10 yılı dolduran konuttan çıkartılıyor. Bu durumdaki konutlar el değiştirirse (satış ya da miras üzere yollarla) konutu bölüm alan yeni sahibi de bu 5 ve 10 yılı beklemeli mi? Yoksa mühletlerin dolmasında kiracının o konuta geçtiği birinci tarih geçerli olacak mı?” sorusuna Avukat Burak Öncü’nün karşılığı şöyle oldu:
“Mirasla el değiştiren konutta oturan kiracının kira artışı ve tahliyesi için gereken 5 ve 10 yıllık müddetin tamamlanması için, el değiştirdikten sonraki mühlet değil, evvelki mukavele başlangıcıdan itibaren toplam müddet baz alınacaktır”